Jak sprzedać mieszkanie bez pośrednika?


Jak sprzedać mieszkanie?


Wiele osób chcących sprzedać swoje mieszkanie nie ma w tym doświadczenia. Prawda jest taka, że większość osób kupuje jedno mieszkanie na całe życie. Nigdy też tego mieszkania nie sprzedaje. Skąd zatem mają wiedzieć jak dobrze przygotować sprzedaż mieszkania?

W dalszej części postaramy się odpowiedzieć na kilka nurtujących pytań. Takich ja np. Jak ustalić cenę mieszkania? Czy samemu wystawiać ogłoszenia? Jak zrobić zdjęcia mieszkania? Czy nawiązać współpracę z pośrednikiem? Jak przygotować ogłoszenie sprzedaży nieruchomości? W skrócie przedstawiamy sprzedaż mieszkania krok po kroku.

Od czego zacząć? - kolejność czynności przy sprzedaży mieszkania

1. Dlaczego sprzedajesz mieszkanie i co chcesz osiągnąć?

To pierwsze pytanie, nad którym powinieneś się zastanowić. Jeśli masz dużo czasu na sprzedaż mieszkania możesz wystawić wyższą cenę i sprzedać mieszkanie komuś kto musi wziąć kredyt na zakup.

Jeśli zależy Ci na szybkiej transakcji powinieneś automatycznie obniżyć swoje oczekiwania finansowe. Jednocześnie praktycznie nie możesz wtedy sprzedać mieszkania osobie, która chce się kredytować. Realny czas formalności kredytowych to nawet 2 miesiące od podpisania umowy przedwstępnej do aktu notarialnego. Wiele osób zadaje pytanie "Jak szybko sprzedać mieszkanie?" Odpowiedź jest prosta: Tanio i za gotówkę.

2. W jakim czasie możesz przekazać mieszkanie kupującemu?

Jeśli sprzedajesz mieszkanie odziedziczone, w którym nikt nie mieszka to temat jest prosty. Co jednak jeśli w mieszkanie ktoś zamieszkuje? Może ty, może najemca. Zastanów się ile czasu będziesz potrzebować na przekazaniu kluczy nowemu nabywcy. Dla większości osób ma to bardzo duże znaczenie.

3. Czy chcesz sprzedać jedno mieszkanie i kupić drugie?

Czy masz wystarczającą ilość kapitału by kupić nowe i sprzedać stare? Jeśli nie, to musisz tak zagrać sprzedaż i zakup by jak najkrócej musieć wynajmować mieszkanie zastępcze. Taka transakcja to chyba jedno z największych wyzwań, ale znamy przypadki osób, którym się to udało zrobić w sposób płynny!

4. Jak wygląda stan prawny lokalu, który chcesz sprzedać?

Czy wszyscy właściciele są w komplecie? Czy na mieszkaniu nie ma zabezpieczeń? Czy masz już założoną księgę wieczystą? Czy wszystkie podatki są opłacone? Czy postępowanie spadkowe się zakończyło? Jeśli wszystko jest ok przejdź do sprzedaży. Jeśli są jakieś braki lepiej napraw je od razu. Szkoda by klient rozmyślił się tylko dlatego, że będzie musiał poczekać miesiąc dłużej na przekazanie własności.


5. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

W większości przypadków nie ma problemów ze sprzedażą mieszkania w kredycie. Oczywiście jeśli wartość mieszkania jest większa niż kwota zobowiązania wobec banku. Na rynku jest bardzo dużo lokali, które zostały kupione na kredyt.

Żeby sprzedać mieszkanie z kredytem polecamy udanie się do banku, w którym kredyt był wzięty i zweryfikowanie jak w tym konkretnym przypadku będzie wyglądać cała procedura.

Najczęściej kwota wpłaca przez stronę kupująca dzielona jest na dwie części (jedną część dostaje bank, będący obecnym kredytodawcą, drugą właściciel mieszkania). Następnie w ciągu kilku dni od aktu notarialnego bank jest wypisywany z księgi wieczystej z pomocą odpowiednich wniosków składanych do sądu.

6. Czy trzeba będzie zapłacić podatek po sprzedaży mieszkania?

Jeśli mieszkanie zostało nabyte mniej niż 5 lat temu będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy od zysku, który uzyskasz ze sprzedaży. Przykładowo 3 lata temu odziedziczyłeś mieszkanie o wartości 200 000 zł, dziś chcesz je sprzedać za 260 000 zł. Jeśli to zrobisz będziesz musiał zapłacić podatek od 60 000 zł. Nie ma tu znaczenia czy mieszkanie kupiłeś, otrzymałeś jako darowiznę czy odziedziczyłeś - istotny jest okres 5 lat od nabycia. Zobacz więcej na temat podatku po sprzedaży nieruchomości.

7. Jakie będą dodatkowe koszty sprzedaży?

Czy uwzględniłeś w kalkulacjach koszt sprzątania mieszkania? Może trzeba będzie wywieźć stare meble? Może piwnicę należy opróżnić? Wszystkie te operacje pozornie nie są drogie. Jeśli jednak jest kilka rzeczy do zrobienia warto zawczasu się na nie przygotować.

Jeśli sprzedaż mieszkania realizujemy z pomocą biura nieruchomości to przede wszystkim musimy przygotować się na opłacenie prowizji - szerzej o tym w kolejnym akapicie. Z innych kosztów mogą pojawić się jeszcze drobne opłaty za wypisy i odpisy poszczególnych dokumentów. Na szczęście zwyczajowo akt notarialny jest opłacany przez stronę kupującą - dzięki czemu dodatkowych kosztów z tego tytułu, jako sprzedający, nie poniesiemy.

8. Jakie dokumenty potrzebne są do sprzedaży mieszkania?

Najistotniejszym dokumentem, który musisz posiadać jest potwierdzenie własności, czyli akt notarialny. W momencie zawierania transakcji notariusz prawdopodobnie wymagał będzie również:

  • aktualny odpis księgi wieczystej
  • potwierdzenie o niezaleganiu z opłatami ze wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej
  • potwierdzenie opłaty podatków za lokal
  • zaświadczenie z urzędu miasta/gminy o braku osób zameldowanych w lokalu
  • w przypadku mieszkania w kredycie zaświadczenie z banku o kwocie, która należy się bankowi

Możliwe, że notariusz poprosi Cię o dostarczenie jeszcze jakichś dokumentów, które będą potrzebne. Powyższa lista zawiera tylko dokumenty, które praktycznie zawsze wymagane są przez notariusza przy sprzedaży nieruchomości.



Sprzedaż mieszkania bez pośredników czy z pomocą agencji nieruchomości?

Często nie mając zupełnie wiedzy w kwestii sprzedaży mieszkania wiele osób automatycznie kieruje się do biur nieruchomości. Na pewno takie rozwiązanie ma swoje plusy. Dzięki pośrednikowi, właściwie wszystkie sprawy załatwi za nas osoba, która ma o tym wiedzę. Agent przygotuje ofertę, zrobi zdjęcia, doradzi w kwestii ceny oraz umieści ogłoszenia w serwisach internetowych, a także pierwszy będzie odbierał telefony od potencjalnych kupujących. Pobierze jednak za obsługę prowizję, która może być całkiem spora.

Ile prowizji pobiera biuro nieruchomości?

Zwykle biura nieruchomości pobierają ok 2%-5% prowizji brutto. Procentowo wartość wydaje się nieduża. Jeśli jednak weźmiemy do ręki kalkulator okaże się, że początkowe 2-5% prowizji, to tak na prawdę kwota 2 000 do 5 000 zł na każde 100 000 zł. Dla mieszkania o wartości 300 000 zł prowizja wyniesie zatem ok 6-15 tys zł. Spora kwota prawda? Zobacz o ile zmniejszają się Twoje możliwości negocjacji z kupującym. Często obniżenie ceny o 3 - 5% może być decydujące dla zawarcia transakcji. Jak widać "zrób to za mnie" ma swoją cenę ma.

Ile kosztuje samodzielna sprzedaż mieszkania?

W przypadku samodzielnej sprzedaży mieszkania odpadają koszty pośrednictwa. Jednak cała praca pozostaje po Twojej stronie. Pozostaje m. in. kwestia samodzielnego wykonania zdjęć, publikacji ofert w serwisach ogłoszeniowych i odbierania telefonów od zainteresowanych.

Nawet jeśli zdecydujemy się na wystawienie ogłoszeń w wielu serwisach, zapłacimy ułamek kwoty, którą musielibyśmy zapłacić pośrednikowi. Jednocześnie dalej mamy większą możliwość negocjacji z klientem. Za bezpieczeństwo transakcji i tak odpowiada notariusz. Przy sprzedaży mieszkania notariusz i tak będzie potrzebny - czy zawierasz transakcję z pośrednikiem czy bez niego.

W jaki sposób oszacować cenę nieruchomości?

Najprostszym sposobem jest oszacowanie ceny na podstawie innych ofert sprzedaży mieszkań w okolicy. Zwróć jednak uwagę na to, by mieszkanie było jak najbardziej podobne do tego, które staramy się wycenić.

Co najbardziej wpływa na cenę nieruchomości?

Zakładając, że przeglądasz oferty w tej samej okolicy i o podobnym metrażu pamiętaj, że:

  1. Warto pamiętać by porównywać tylko bloki zbudowane w tej samej technologi. Mieszkania w blokach wybudowanych z cegły bywają najczęściej droższe niż np. z tych, które powstały z wielkie płyty.
  2. Okres budowy również może mieć znaczący wpływ na cenę. Zwykle mieszkania w nowym budownictwie są wyżej cenione przez kupujących. Często za sprawą przypisanych do mieszkania miejsc parkingowych lub garażowych.
  3. Duże znaczenie na finalną cenę mieszkania ma też stan elewacji, klatek schodowych oraz dostępność windy. Dostępność windy w dużej mierze niweluje spadek ceny lokalu położonego od 2 piętra wzwyż.
  4. Przy porównywaniu cen zwróć też uwagę na piętro, na którym znajduje się lokal. Zwykle mieszkania na parterze i ostatnich piętrach mają nieznacznie niższą cenę.
  5. Oczywiście inną cenę będzie też miało mieszkanie, w którym wszystko jest śwież po remoncie, w porównaniu do lokalu do kapitalnego remontu.
  6. W przypadku niektórych miast (jak np Łodzi) na cenę znaczny wpływ ma też rodzaj ogrzewania. Mieszkania ogrzewane elektrycznie są zwykle tańsze od tych z CO lub ogrzewaniem gazowym.


Czasem, w większych miastach udaje się również znaleźć informacje w Internecie o średnich cenach mieszkań w poprzednim kwartale lub półroczu, jednak obserwacja ofert jest naszym zdaniem jedną z najlepszych metod. Szczególnie, że na przełomie roku 2019/2020 mieszkania bardzo drożały.

Pamiętaj, by dać w ogłoszeniu wyższą cenę niż tą, którą chcesz finalnie uzyskać.

Ustalając ostateczną cenę, zostaw w niej pewien margines na nieuniknione negocjacje z kupującym. Przy cenie bliskiej realnej wartości (tzw. cenie transakcyjnej) margines negocjacyjny nie powinien przekroczyć 5%. Jednak kupujący zwykle chcą zawsze coś urwać. Zadbaj o to by mieć z czego!

Jak zrobić zdjęcia mieszkania do sprzedaży?

Wiele osób prywatnych dodając ogłoszenia w Internecie przywiązuje zbyt małą uwagę do zdjęć. Jest to niestety duży błąd. Najczęściej pierwsze zdjęcie decyduje o tym, czy szukający mieszkania zapozna się z naszą ofertą, czy też otworzy inną. Zobaczmy zatem co zrobić by zdjęcia w ogłoszeniu wyglądały na prawdę dobrze.

Porządek przede wszystkim - mieszkanie musi lśnić

Zanim przystąpimy do robienia zdjęć mieszkania warto schować zbędne rzeczy, tak by w mieszkaniu zrobiło się więcej przestrzeni. Zetrzeć kurze, odkurzyć, umyć podłogi, pościelić łóżka. Być może również umyć okna i zmienić firanki na świeże. Mieszkanie musi wydawać się przytulne i nie może przytłaczać klienta, naszymi rzeczami.

Jeśli w mieszkaniu są brudne ściany i sufity rozważ ich odmalowanie przed sprzedażą. W przypadku malowania na biało koszt odświeżenia mieszkania o powierzchni 40-50 m2 nie powinien przekroczyć 2000 zł. W cenie 2000 zł zawiera się koszt malarza oraz farb, taśm czy potrzebnych folii.

W mieszkaniu musi być jasno

Robiąc zdjęcia, warto zadbać o dobre oświetlenie. Najlepiej wybrać widny dzień i unikać ostrego słońca. Pomimo dobrego oświetlenia do zdjęć warto również włączyć całe dostępne oświetlenie. Dobre oświetlenie podkreśla czystość i świeżość mieszkania. Ponadto słoneczne i jasne zdjęcia prezentują się znacznie lepiej w ogłoszeniu.

Świeżość i życie - home staging wersja mini

Zanim zrobisz swoje zdjęcia, zobacz jak wyglądają obecnie oferty wystawiań przez biura nieruchomości. Znajdziesz tam kwiaty w wazonie, owoce w misce, nakryty stół. Mieszkanie ma wyglądać tak, byś sam chciał do niego wejść i w nim zostać! Tak, tak to marketingowy bełkot, ale to działa!

Co jeśli nie umiem robić zdjęć?

Jeśli nie mamy dobrego aparatu lub nie umiemy robić zdjęć może okazać się, że taniej będzie skorzystać z czyjejś pomocy, niż odstraszać potencjalnych klientów. Znajdź fotografa i zapłać za dobre zdjęcia.

Czasem warto również skorzystać z usług odpowiednich firm zajmujących się przedsprzedażowym przygotowaniem mieszkania (tzw. home staging) oraz wykonaniem profesjonalnych zdjęć. Profesjonalna sesja home staging'owa to wydatek kilkuset złotych.

Zrobienie zdjęć przez fotografa może być tańsze, jednak wtedy odpowiednie przygotowanie mieszkania jest po Twojej stronie!

Pamiętaj by nie umieszczać ogłoszeń bez zdjęć. Ogłoszenia bez zdjęć mają kilkukrotnie niższą oglądalność!



Jak samodzielnie sprzedać mieszkanie?

Podstawową rzeczą jest poinformowanie klientów o tym, że mamy mieszkanie na sprzedaż. Naszym zdaniem, po pierwsze powinniśmy zamieścić ogłoszenia w Internecie. Oczywiście możemy też opublikować ogłoszenie w gazecie lokalnej, jednak skuteczność tej metody z roku na rok jest coraz mniejsza.

W jakich serwisach wystawić ogłoszenie?

Dużo zależy od tego w jakiej miejscowości mieszkasz. W zależności od region różne serwisy cieszą się różną popularnością. Zobacz w Google jakie wyniki zwracane na takie hasła jak (np.ogłoszenia Łódź, nieruchomości Łódź, czy mieszkania na sprzedaż Łódź). Pozwoli Ci to odkryć, który z serwisów w przybliżeniu może być skuteczny w twojej okolicy.

Lokalna popularność ma szczególne znaczenie w przypadku serwisów gdzie dodawanie ogłoszeń jest płatne. Po co masz zamieszczać ofertę i płacić za nią tam gdzie nikt z Twojej miejscowości szukać nie będzie? Dodając ogłoszenia w darmowych serwisach takich jak Sprzedawacz.pl nie musisz przejmować się kosztem publikacji. Jeśli zależy Ci na czasie możesz skorzystać z usług wyróżnienia ofert.

Zastanawiasz się w ilu miejscach umieścić ogłoszenie? Naszym zdaniem wystarczy 5-10 dobrych serwisów, by sprawnie i szybko sprzedać mieszkanie.

Ile kosztuje wystawienie ogłoszenia o sprzedaży mieszkania?

W wielu internetowych serwisach wystawienie ogłoszeń sprzedaży mieszkania jest płatne. Często usługa taka kosztuje nawet parędziesiąt złotych. Jednak są też serwisy, takie jak Sprzedawacz.pl, gdzie w dziale nieruchomości ofertę możesz dodać bez opłat. Często serwisy ogłoszeniowe świadczą odpłatnie usługi promocji/wyróżnień ogłoszeń. Naszym zdaniem, w przypadku sprzedaży mieszkania usługi te, są jak najbardziej opłacalne dla sprzedającego. Zwykle stanowią tylko promil wartości sprzedawanego lokalu.

Przejdźmy jednak do tego jak przygotować ogłoszenie internetowe oraz na jakie jego elementy zwrócić szczególną uwagę.

Jak zatytułować ogłoszenie?

Tytuł ogłoszenia jest tym, co zaraz za zdjęciem, rzuci się w oczy osobie szukającej mieszkania. Najlepiej, by już w tytule były pokazane atuty mieszkania. Dobrym przykładem będzie np.: "Nowoczesne i umeblowane 3-pokojowe mieszkanie (60 m2) w centrum Krakowa", "Kawalerka (25 m2) po kapitalnym remoncie na Bemowie". 

Tytuły typu "Sprzedam mieszkanie", "Mieszkanie na sprzedaż" nie niosą żadnej treści dla szukającego. Tym samym nie zachęcają do poznania szczegółów oferty. Wprowadzając taki tytuł tracimy czas i klientów.

Zobacz sam jak wyglądają tytuły ogłoszeń, które wystawiają profesjonaliści (deweloperzy i agenci nieruchomości) oraz jak wyglądają ogłoszenia nieruchomości bez pośredników - osób, które nie zapoznały się z żadnym poradnikiem na temat sprzedaży mieszkań i domów.

Jak przygotować opis ogłoszenia?

Tworząc opis zadbajmy o to, by był on czytelny. Dobrze podzielić jest tekst na akapity oraz zadbać o poprawną polszczyznę. Ważne też by pisać na temat i ująć w opisie wszytko co klient chciałby wiedzieć.

Z naszego doświadczenia wynika, że w opisie na pewno powinny się znaleźć informacje o:

  1. CENIE
  2. metrażu
  3. ilości pokoi i ich wielkości
  4. ilości łazienek / ubikacji
  5. rodzaju kuchni (otwarta / zamknięta / aneks / czy jest z oknem)
  6. balkonie
  7. stanie stolarki okiennej
  8. rodzaju własności
  9. wysokości czynszu
  10. rodzaju ogrzewania mieszkania
  11. rodzaju ogrzewania wody ciepłej
  12. piętrze oraz ilości pieter budynku
  13. windzie
  14. technologi budowy (cegła / wielka płyta / pustak /rama H)
  15. stanie modernizacji budynku - w przypadku obiektów starych
  16. dostępności lokalu - wielu osobom zależy by szybko się wprowadzić
  17. lokalizacji budynku
  18. miesięcznych kosztów eksploatacji


Dodając ogłoszenie w serwisie Sprzedawacz.pl większość powyższych parametrów możemy wybrać z list - warto jednak niektóre z nich doprecyzować w szerszym opisie. W szczególności należy dokładniej opisać stan lokalu i budynku, pokoje, ogrzewanie, koszty opłat itp. Nie zaszkodzi wspomnieć też o tym, co znajduje się w okolicy budynku, w którym znajduje się lokal.

Dodawanie zdjęć do oferty sprzedaży

Dodając zdjęcia do ogłoszenia koniecznie pamiętaj o ich obróceniu. Dobrym pomysłem jest też ustawienie ich w logicznej kolejności - zdecydowanie ułatwia to zapoznanie się z ofertą. Najlepsze zdjęcie wybieramy jako zdjęcie główne. Łazienka jest złym zdjęciem głównym, nawet jeśli jest w niej piękna kabina prysznicowa.

Wszystko zaczyna się od dodania pierwszego ogłoszenia

Skoro już wiesz, jak przygotować dobre ogłoszenie sprzedaży mieszkania, dodaj je w serwisie Sprzedawacz.pl. Rozważ również skorzystanie z opcji płatnego wyróżnienia, dzięki czemu dotrze ono do większej ilości odbiorców i być może uda Ci się je szybciej sprzedać. Dodaj ogłoszenie. Zapraszamy.

Dopiero kiedy ogłoszenia pojawią się pierwsze osoby zainteresowane, pierwsze telefony i pierwsi oglądający. Więcej o spotkaniu z klientem i prezentacji mieszkania poradniku.



Zobacz wideo poradnik

Data publikacji: 2017-06-15, ostatnia zmiana: 2020-02-03

ZOBACZ OGŁOSZENIA

2 pokojowe Tauron Arena Lema Aleja Pokoju garaże
447 648 zł
Kraków
(woj. małopolskie)
3 pokoje, Białołęka ul Strumykowa
465 000 zł
Warszawa
(woj. mazowieckie)
Widzew / Zarzew - na sprzedaż 2 pok. mieszkanie (56,30 m2)
285 000 zł
Łódź
(woj. łódzkie)
DLA INWESTORA! TRZY W JEDNYM SKORZYSTAJ;) BONARKA
449 000 zł
Kraków
(woj. małopolskie)
Nowoczesne Mieszkania Prądnik Czerwony Lublańska
395 968 zł
Kraków
(woj. małopolskie)
Na sprzedaż mieszkanie blisko jeziora
84 500 zł
Stara Jedlanka
(woj. lubelskie)
Licytacja mieszkania - Drezdenko
79 333 zł
Drezdenko
(woj. lubuskie)
3 pokoje, Praga-Południe ul Ostrobramska
615 000 zł
Warszawa
(woj. mazowieckie)
Krowodrza, Bronowice, Gotowiec, Okazja, Panorama
305 000 zł
Kraków
(woj. małopolskie)
Apartament na Zielonym Wzgórzu 55,57m2 numer 9
238 951 zł
Jarosław
(woj. podkarpackie)
Mieszkanie w zabudowie szeregowej 50,9 m2
319 000 zł
Rzeszów
(woj. podkarpackie)
3 pokoje Śródmieście ul. Karmelicka
695 000 zł
Warszawa
(woj. mazowieckie)

ZOBACZ POWIĄZANE ARTYKUŁY NA BLOGU

Czy w obecnych czasach znajdę mieszkanie w cichej i atrakcyjnej lokalizacji?
Znalezienie mieszkania, które będzie w cichej i dogodnej lokalizacji, może niektórym wydawać się trudne. Podstawową kwestią, o której trzeba pamiętać podczas kupowania mieszkania, jest to, iż trzeba z...
Data publikacji: 2019-11-19
Podnajem - czyli jak zarabiać na nieruchomościach bez kapitału?
Każdy wie, że inwestowanie w nieruchomości się opłaca. Mniej czy więcej, ale da się na tym rynku zarobić. Dlaczego zatem nie wszyscy tu inwestują? Często barierą jest brak kapitału lub zdolności kredy...
Data publikacji: 2019-10-15
Cena mieszkania - sprawdź od czego zależy cena sprzedaży?
Poznaj 9 najistotniejszych czynników wpływających na cenę sprzedaży mieszkania. Sprawdź czym się kierować ustalając cenę sprzedaży i jak ocenić atrakcyjność oferty sprzedaży.
Data publikacji: 2019-10-02
Jakie zalety musi spełniać apartament?
W dzisiejszym artykule zaprezentujemy, jakie są najważniejsze zalety dobrego apartamentu.
Data publikacji: 2019-09-26