Szukaj

Kategorie

Jak sprzedać mieszkanie - szybko i za dobrą cenę?


Jak sprzedać mieszkanie?


Wiele osób chcących sprzedać swoje mieszkanie nie ma w tym doświadczenia. Do tego, często, nie ma znajomych, których mogą zapytać jak to zrobić dobrze. Prawda jest taka, że bardzo duża ilość osób kupuje jedno mieszkanie na całe życie. Nigdy też tego mieszkania nie sprzedaje. Skąd zatem mają wiedzieć jak dobrze przygotować się do sprzedaży lokalu?

W dalszej części skupimy się na tym, jak dobrze przygotować się do całej operacji sprzedaży oraz postaramy się odpowiedzieć na kilka nurtujących, wiele osób, pytań. Jak ustalić cenę mieszkania? Czy samemu wystawiać ogłoszenia? Na co zwrócić szczególną uwagę przy robieniu zdjęć? Czy nawiązać współpracę z pośrednikiem? Jak przygotować ogłoszenie sprzedaży nieruchomości?


W jaki sposób oszacować cenę nieruchomości?

Odpowiedź na to pytanie może wydawać się zaskakująca. Naszym zdaniem najlepiej jest podejść do sprzedaży na spokojnie i pozwolić sobie przez jakiś czas poobserwować rynek. Przejrzeć ogłoszenia sprzedaży mieszkań w wielu serwisach ogłoszeniowych. Zobaczyć na jakim poziomie kształtują się ceny mieszkań w okolicy. Im mieszkanie bardziej podobne do tego, które staramy się wycenić tym lepiej.

Warto pamiętać by porównywać tylko bloki zbudowane w tej samej technologi. Mieszkania w blokach wybudowanych z cegły bywają najczęściej droższe niż np. z tych, które powstały z wielkie płyty.

Okres budowy również może mieć znaczący wpływ na cenę. Zwykle mieszkania w nowym budownictwie są wyżej cenione przez kupujących. Często za sprawą przypisanych do mieszkania miejsc parkingowych lub garażowych.

Duże znaczenie na finalną cenę mieszkania ma też stan elewacji, klatek schodowych oraz dostępność windy. Dostępność windy w dużej mierze niweluje spadek ceny lokalu położonego od 2 piętra wzwyż.

Przy porównywaniu cen zwróć też uwagę na piętro, na którym znajduje się lokal. Zwykle mieszkania na parterze i ostatnich piętrach mają nieznacznie niższą cenę.

W większych miastach udaje się również czasem znaleźć informacje w internecie informacje o średnich cenach mieszkań za w poprzednim kwartale lub półroczu, jednak obserwacja ofert jest naszym zdaniem jedną z lepszych metod.

Ustalając ostateczną cenę, zostaw w niej pewien margines na nieuniknione negocjacje z kupującym. Przy cenie bliskiej realnej wartości (tzw. cenie transakcyjnej) margines negocjacyjny nie powinien przekroczyć 5%.

Decydując się na pomoc agenta nieruchomości możemy liczyć na wsparcie w ustaleniu ceny. Musimy pamiętać, jednak, o tym, że jeśli mieszkanie zostanie sprzedane z pomocą pośrednika to finalna cena zostanie pomniejszona o jego prowizję.

Sprzedawać samemu, czy skorzystać z pomocy pośrednika nieruchomości?

Często nie mając zupełnie wiedzy w kwestii sprzedaży mieszkania wiele osób automatycznie kieruje się do biur nieruchomości. Na pewno takie rozwiązanie ma swoje plusy. Dzięki temu, właściwie wszystkie sprawy załatwi za nas pośrednik. Przygotuje ofertę, zrobi zdjęcia, doradzi w kwestii ceny, oraz umieści ogłoszenia w serwisach internetowych i pierwszy będzie odbierał telefony od potencjalnych kupujących.

Tak jak wspominałem wcześniej powinniśmy mieć jednak świadomość, że nie zrobi tego za darmo. Wydające się początkowe nieduże (2 - 5%) prowizji, to tak na prawdę kwota 2 000 do 5 000 zł dla kwoty 100 000 zł. Ile wynosie prowizja dla nieruchomości wartej 300 000 zł? Spora kwota prawda? Zobacz o ile zmniejsza się Twój zakres negocjacji z kupującym. Często obniżenie ceny o 3 - 5% może być decydujące dla zawarcia transakcji? Może, ale decyzja należy do Ciebie. Spokój i wykonanie pracy za Ciebie też swoją cenę ma.

W przypadku samodzielnej sprzedaży mieszkania odpadają koszty pośrednictwa. Jednak cała praca pozostaje po Twojej stronie. Pozostaje m. in. kwestia samodzielnego wykonania zdjęć, publikacji ofert w serwisach ogłoszeniowych i odbierania telefonów od zainteresowanych. Jednak nawet przy kilkukrotnym wystawieniu ogłoszeń, nawet w wielu serwisach, zapłacimy ułamek kwoty, którą musielibyśmy zapłacić pośrednikowi i dalej mamy "nieruszone" pole negocjacji ceny. Za bezpieczeństwo transakcji odpowiada notariusz. Przy sprzedaży i tak będzie on potrzebny - czy zawierasz transakcję z pośrednikiem czy bez niego.

Jak zrobić zdjęcia i przygotować do nich mieszkanie?

Wiele osób prywatnych dodając ogłoszenia w Internecie przywiązuje zbyt małą uwagę do zdjęć. Jest to niestety duży błąd. Najczęściej pierwsze zdjęcie decyduje o tym, czy szukający mieszkania zapozna się z naszą ofertą, czy też otworzy inną. Co zatem zrobić by zdjęcia w ogłoszeniu wyglądały na prawdę dobrze?

Porządek przede wszystkim

Zanim przystąpimy do robienia zdjęć mieszkania warto schować zbędne rzeczy, tak by w mieszkaniu zrobiło się więcej przestrzeni. Zetrzeć kurze, odkurzyć, umyć podłogi, pościelić łóżka. Być może również umyć okna i zmienić firanki na świeże. Mieszkanie musi wydawać się przytulne i nie może przytłaczać, naszymi, przez lata gromadzonymi rzeczami.

Musi być jasno

Ponadto, warto zadbać o dobre oświetlenie. Wybierać odpowiednią porę dnia, eksponującą walory mieszkania oraz włączyć oświetlenie dające wrażenie czystości i świeżości. Słoneczne i jasne zdjęcia prezentują się znacznie lepiej.

Świeżość i życie

Dobrym pomysłem jest wprowadzenie odrobiny świeżości i życia do mieszkania. Kwiaty w wazonie, owoce w misce, nakryty stół. Mieszkanie ma wyglądać tak, Byś sam chciał do niego wejść i w nim zostać! Tak, tak to marketingowy bełkot, ale to działa!

Co jeśli nie umiem robić zdjęć?

Jeśli nie mamy dobrego aparatu lub nie umiemy robić zdjęć może okazać się, że taniej będzie skorzystać z czyjejś pomocy, niż odstraszać potencjalnych klientów. Czasem warto też skorzystać z usług odpowiednich firm zajmujących się przedsprzedażowym przygotowaniem mieszkania (tzw. Home Staging) oraz wykonaniem profesjonalnych zdjęć. Sesja Home staging'owa to wydatek kilkuset złotych. Zrobienie zdjęć przez fotografa może być tańsze, jednak pamiętaj o powyższych punktach dotyczących wnętrza! Mieszkanie musi wyglądać na zdjęciach dobrze!

Pamiętaj, że ogłoszenia bez zdjęć mają kilkukrotnie niższą oglądalność!



Jak wystawić ogłoszenie sprzedaży mieszkania?

Wystawienie ogłoszenia w Internecie jest aktualnie sposobem, który daje możliwość dotarcia do możliwie najszerszego grona osób zainteresowanych. Oczywiście możemy też dodać ogłoszenie w gazecie lokalnej, jednak skuteczność tej metody z roku na rok jest coraz mniejsza.

W wielu internetowych serwisach wystawienie ogłoszeń sprzedaży mieszkania jest płatne. Często usługa taka kosztuje nawet parędziesiąt złotych. Jednak są też serwisy, takie jak Sprzedawacz.pl, gdzie w dziale nieruchomości ofertę dodać możemy bez opłat. Często serwisy ogłoszeniowe świadczą odpłatnie usługi promocji/wyróżnień ogłoszeń. Naszym zdaniem, w przypadku sprzedaży mieszkania usługi te, są jak najbardziej opłacalne dla sprzedającego. Zwykle stanowią tylko promil wartości sprzedawanego lokalu.

Przejdźmy jednak do tego jak przygotować ogłoszenie internetowe oraz na jakie jego elementy zwrócić szczególną uwagę.

Tytuł ogłoszenia

Tytuł ogłoszenia jest tym, co zaraz za zdjęciem, rzuci się w oczy osobie szukającej mieszkania. Najlepiej, by już w tytule były pokazane atuty mieszkania. Dobrym przykładem będzie np.: "Nowoczesne i umeblowane 3-pokojowe mieszkanie (60m2) w centrum Krakowa", "Kawalerka (25m2) po kapitalnym remoncie na Bemowie". Tytuły typu "Sprzedam mieszkanie", "Mieszkanie na sprzedaż" nie niosą żadnej treści dla szukającego. Tym samym nie zachęcają do poznania szczegółów oferty. Tracimy czas i wyrzucamy pieniądze.

Opis ogłoszenia

Tworząc opis zadbajmy o to, by był czytelny. Dobrze podzielić jest tekst na akapity oraz zadbać o poprawną polszczyznę.

Z naszego doświadczenia wynika, że w opisie na pewno powinny się znaleźć informacje o:

  1. CENIE
  2. metrażu
  3. ilości pokoi i ich wielkości
  4. ilości łazienek / ubikacji
  5. rodzaju kuchni (otwarta / zamknięta / aneks / czy jest z oknem)
  6. balkonie
  7. stanie stolarki okiennej
  8. rodzaju własności
  9. wysokości czynszu
  10. rodzaju ogrzewania mieszkania
  11. rodzaju ogrzewania wody ciepłej
  12. piętrze oraz ilości pieter budynku
  13. windzie
  14. technologi budowy (cegła / wielka płyta / pustak /rama H)
  15. stanie modernizacji budynku - w przypadku obiektów starych
  16. dostępności lokalu - wielu osobom zależy by szybko się wprowadzić
  17. lokalizacji budynku
  18. miesięcznych kosztów eksploatacji


Dodając ogłoszenie w serwisie Sprzedawacz.pl większość powyższych parametrów możemy wybrać z list - warto jednak niektóre z nich doprecyzować w szerszym opisie. W szczególności dokładniej opisać stan lokalu i budynku, pokoje, ogrzewanie, koszty opłat itp po

Dodawanie zdjęć do oferty sprzedaży

Dodając zdjęcia do ogłoszenia warto pamiętać o ich obróceniu oraz ustawieniu w logicznej kolejności - zdecydowanie ułatwia to zapoznanie się z ofertą. Najlepsze zdjęcie wybieramy jako zdjęcie główne. Łazienka nie jest najlepszym zdjęciem na początek, nawet jeśli jest w niej piękna kabina prysznicowa.

Czy warto wystawiać ogłoszenie w wielu serwisach ogłoszeniowych?

Uważamy, że warto wybrać ok 3 - 5 serwisów, w których zamieścimy ogłoszenie. Często w zależności od regionu, w którym mieszkamy popularność tych serwisów jest różna.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

W większości przypadków nie ma problemów ze sprzedażą mieszkania w kredycie. Oczywiście jeśli wartość mieszkania jest większa niż kwota zobowiązania wobec banku.

Żeby sprzedać mieszkanie z kredytem polecamy udanie się do banku, w którym kredyt był wzięty i zweryfikowanie jak w tym konkretnym przypadku będzie wyglądać cała procedura.

Najczęściej kwota wpłaca przez stronę kupująca dzielona jest na dwie części (jedną część dostaje bank, będący obecnym kredytodawcą, drugą właściciel mieszkania). Następnie w ciągu kilku dni od aktu notarialnego bank jest wypisywany z księgi wieczystej z pomocą odpowiednich wniosków składanych do sądu.

Dodanie ogłoszenia

Skoro już wiesz, jak przygotować dobre ogłoszenie sprzedaży mieszkania, dodaj je w serwisie Sprzedawacz.pl. Rozważ również skorzystanie z opcji płatnego wyróżnienia, dzięki czemu dotrze ono do większej ilości odbiorców i być może uda Ci się je szybciej sprzedać. Dodaj ogłoszenie.


Pamiętaj także o udostępnieniu ogłoszenia na Facebooku.

Data publikacji: 2017-06-15, ostatnia zmiana: 2019-05-16


Spodobało Ci się?


ZOBACZ POWIĄZANE ARTYKUŁY

Jak dbać o stan rur posiadając mieszkanie w kamienicy?
Rury kanalizacyjne w starszym budownictwie, w tym także w kamienicach wymagają odpowiednich działań, które pozwolą uniknąć powstania czopu prowadzącego często do cofania się wody, a w konsekwencji nawet zalania mieszkania. Spowodowane jest to...

Data publikacji: 2018-12-28

Jak ogarnąć swoje życie przed wyprowadzką z domu?!
Jak często zdarza nam się w życiu przeprowadzka do innego miejsca? Najczęściej jest to raz, góra dwa razy w życiu. Oczywiście są osoby - zwłaszcza w dzisiejszych czasach - które zmieniają miejsce zamieszkania kilka razy w roku, ale są to specyficzne przypadki, więc w dzisiejszym artykule nie będziemy się nimi zajmować. Powiedzmy sobie o ludziach, dla których przeprowadzka wiąże się ze zmianą całego życia i spróbujmy im w jakiś sposób pomóc.

Data publikacji: 2018-10-08

Apartamenty jako nieruchomości komercyjne
Nieruchomości to doskonały sposób na zainwestowanie sporego kapitału. Prywatni inwestorzy szczególnie chętnie inwestują w mieszkania i nieruchomości komercyjne. Wśród tych ostatnich bardzo dużą popularnością cieszą się apartamenty.

Data publikacji: 2018-06-05

Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego?
Mówi się, że mężczyzna w swoim życiu musi spłodzić syna, zasiać drzewo i wybudować dom. Dwie pierwsze rzeczy pozostawię w spokoju, jednak – jakby na to nie patrzeć – każdy musi gdzieś mieszkać, to tyczy się również kobiet. Czasy się jednak zmieniają i wydaje mi się, że budowanie wielkiego domu jednorodzinnego można zastąpić kupnem mieszkania.

Data publikacji: 2018-05-24