Najem krótkoterminowy cieszy się dużym zainteresowaniem wśród właścicieli mieszkań i apartamentów położonych w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie. Udostępnianie nieruchomości na doby wiąże się jednak z koniecznością rozliczenia przychodów z fiskusem. Okazuje się, że opodatkowanie najmu krótkoterminowego wcale nie jest sprawą oczywistą.
Najem krótkoterminowy to specyficzna forma najmu, z którą można się spotkać w dużych aglomeracjach i miejscowościach atrakcyjnych turystycznie. W ramach najmu krótkoterminowego właściciel udostępnia turystom lub biznesmenom przygotowane pod ten cel mieszkanie lub apartament na doby. Z punktu widzenia gości, czyli osób korzystających z tego rozwiązania, to doskonała alternatywa dla hotelu.
– Zainteresowanie najmem krótkoterminowym wśród inwestorów prywatnych systematycznie rośnie, a to z uwagi na jego potencjał. Wynajmując mieszkanie lub apartament zlokalizowany w atrakcyjnej lokalizacji, właściciel może zarobić więcej niż gdyby związał się umową najmu na dłuższy czas, np. rok. W segmencie tradycyjnego wynajmu jest duża konkurencja, a to z kolei powoduje, że stopa zwrotu z inwestycji jest niższa – mówi Mateusz Gabryś, właściciel sieci apartamentów na wynajem krótkoterminowy https://deftoapartments.com/.
Przychody z najmu można rozliczać zarówno prywatnie, jak i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Inwestorzy prywatni, którzy udostępniają posiadane nieruchomości choćby turystom, często nie prowadzą działalności gospodarczej i korzystają z pierwszej opcji, czyli najmu prywatnego.
W ramach najmu prywatnego podatnik może wybrać dwie formy opodatkowania, które zostały zaprezentowane na poniższej grafice. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest szczególnie popularny ze względu na prostotę i atrakcyjną stawkę (8,5 proc. i 12 proc. – po przekroczeniu przychodu w wysokości 100 000 zł). Z drugiej strony wybór tej formy opodatkowania pociąga za sobą pewne niedogodności w postaci braku możliwości pomniejszenia przychodów o koszty. Inaczej mówiąc, podatnik nie może odliczyć od uzyskanych przychodów wydatków, jakie poniósł na utrzymanie mieszkania czy apartamentu. Do kosztów zalicza się m.in. nakłady na remont czy odsetki od spłacanego kredytu.
Wybór skali podatkowej oznacza konieczność zapłacenia wyższego podatku (18 proc. lub 32 proc. – od nadwyżki ponad 85 528 zł), ale nalicza się go od dochodu. Inaczej mówiąc, podatnik ma prawo pomniejszyć przychód o koszty jego uzyskania.
Wynajem mieszkań może stanowić także główne źródło utrzymania. Szczególnie właścicielom kilku mieszkań może się opłacać rozliczać uzyskiwane z ich wynajmu przychody w ramach działalności gospodarczej. Jednocześnie warto zaznaczyć, że w tej kwestii nie jest kluczowa liczba mieszkań, ale to, czy prowadzona działalność spełnia cechy działalności gospodarczej. Ustawa Prawo przedsiębiorców definiuje działalność gospodarczą jako zorganizowaną działalność zarobkową, wykonywaną we własnym imieniu i w sposób ciągły.
Najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej również można rozliczać na dwa sposoby – wybierając podatek na zasadach ogólnych (18 proc. i 32 proc. w przypadku dochodu przekraczającego kwotę 85 528 zł) lub podatek liniowy (19 proc.).
Podatek na zasadach ogólnych jest najpopularniejszą formą opodatkowania w Polsce, chociaż wiąże się z koniecznością prowadzenia księgi przychodów i rozchodów. Podatek liniowy opłaca się szczególnie podatnikom, których roczny dochód przekracza 100 000 zł. Inwestorzy, którzy wybiorą opodatkowanie podatkiem liniowym muszą pamiętać również o ograniczeniach – nie będą mogli rozliczyć się z uzyskanego dochodu ze współmałżonkiem lub dzieckiem.
Właściciele nieruchomości, którzy udostępniają posiadane mieszkania lub apartamenty choćby turystom, chętnie korzystają z ryczałtu. Powodem jest niska stawka, a także brak dodatkowych kosztów, które powstają w momencie założenia działalności gospodarczej. Niestety, między wynajmem prywatnym a w ramach działalności gospodarczej granica jest płynna, co doskonale widać w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz interpretacjach wydawanych przez urzędy skarbowe.
W interpretacji indywidualnej z dnia 15 lipca 2019 r. IBPB-2-2/4511-41/15/JG przygotowanej przez Dyrektora Izby skarbowej w Katowicach można przeczytać, że w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości:
to prowadzoną działalność należy uznać za działalność gospodarczą. Urzędnicy uznali, że w takim przypadku najem krótkoterminowy wyczerpuje cechy działalności gospodarczej.
W interpretacji indywidualnej z dnia 25 kwietnia 2019 r. KDIT3.4011.135.2019.1.AK opracowanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej można z kolei przeczytać, że właściciel mieszkań, który tylko w sezonie będzie oferował najem krótkoterminowy, aby pokryć koszty utrzymania nieruchomości, nie musi zakładać działalności gospodarczej. Zgodnie ze stanowiskiem urzędników może on korzystać z formy opodatkowania w postaci ryczałtu.
Takie pytanie często zadają sobie inwestorzy zamierzający czerpać zyski z posiadanych mieszkań i apartamentów. Czy można uniknąć konieczności zapłaty wyższego podatku? Jak skutecznie uchronić się przed zakwestionowaniem przez urzędników wybranej formy opodatkowania?
– Wydane do tej pory indywidualne interpretacje wcale nie pomagają w określeniu, w jaki sposób powinny zostać opodatkowane przychody z najmu. Urzędnicy w wielu przypadkach biorą pod uwagę różne aspekty, które składają się na całokształt okoliczności. Z tego względu najrozsądniejszym rozwiązaniem zdaje się wystąpienie z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji, dokładnie opisując wszystkie okoliczności dotyczące wynajmu krótkoterminowego. Rozwiązanie to jest o tyle korzystne, że wówczas urzędnicy nie będą mogli zanegować wybranej formy opodatkowania – mówi Mateusz Gabryś, właściciel sieci apartamentów na wynajem krótkoterminowy https://deftoapartments.com.
Przyszli inwestorzy, którzy są dopiero na etapie wybierania nieruchomości lub jej urządzania, prawdopodobnie będą mogli skorzystać z nowych rozwiązań. Ministerstwo Finansów dostrzegło problem i zamierza go rozwiązać, wprowadzając nowe przepisy.
Data publikacji: 2019-07-24, ostatnia zmiana: 2022-05-23
