2020 rok to specyficzny czas dla rynku nieruchomości, w którym już teraz można zauważyć zarówno gwałtowne wzrosty, jak i spadki cen mieszkań oraz domów. Dlatego analizujemy, jak kształtuje się koszt zakupu własnej nieruchomości, a także jak wygląda sprzedaż w 2020 roku.
Zanim przejdziemy do omawiania tego, jak kształtowały się ceny nieruchomości w I i II kwartale 2020 roku, chcielibyśmy zauważyć, że sytuacja w tej branży w ciągu ostatnich miesięcy zmienia się dynamicznie. Aby móc przewidywać, co będzie się dziać w najbliższym czasie, trzeba śledzić aktualną sytuacją społeczno-gospodarczą, analizować doniesienia rządu. Rynek nieruchomości szczegółowo omawia serwis www.hotmoney.pl, na którym znajdziesz informacje nie tylko o samych mieszkaniach na sprzedaż lub wynajem, ale także o kredytach hipotecznych. A jak za niedługo się dowiesz, ograniczenia w dostępie do kredytów mocno wpływają na ten rynek.
Znane są już dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące cen mieszkań w pierwszym kwartale 2020 roku i tutaj większego zaskoczenia nie ma – panuje tendencja wzrostowa, widoczna już w 2019 roku. W stosunku do I kwartału 2019 roku, w miesiącach styczeń-marzec 2020 roku nieruchomości były droższe aż o 11,3%. Natomiast w porównaniu do IV kwartału 2019 roku, również widoczny jest wzrost, a dokładniej o 1,6%.
Drożeją przede wszystkim mieszkania na rynku wtórnym, co dotyczy wszystkich województw. Na rynku pierwotnym, deweloperskim, również panują zwyżki, aczkolwiek nie tak wysokie, jak w przypadku mieszkań używanych. Największe wzrosty można zauważyć w województwie lubuskim, a także mazowieckim, śląskim oraz zachodniopomorskim. Natomiast najniższy wzrost, bo tylko o 0,8%, zanotowano w województwie podkarpackim.
W połowie marca sytuacja na rynku nieruchomości zmieniła się, co ma związek ze wprowadzeniem obostrzeń dotyczących zapobieganiu rozprzestrzeniania się epidemii koronawirusa. Wtedy, aż do maja-czerwca, rynek mieszkaniowy został „zamrożony”. Wynikało to nie tylko z zalecanego przez rząd ograniczenia kontaktów, ale także z zachowania samych klientów, którzy w związku z niepewną sytuacją, wstrzymywali się z zakupem nieruchomości.
Szczegółowe dane dotyczące II kwartału 2020 roku nie są jeszcze znane, aczkolwiek już wiadomo, że choć w kwietniu zauważalne stały się spadki cen mieszkań i domów, tak w maju ich poziom wyrównał się. Co ciekawe, rynek wtórny wciąż dominuje, jeśli chodzi o największe wzrosty. A jakie są prognozy na III i IV kwartał?
Dla tych, którzy planują zakup mieszkania lub domu w 2020 roku nie mamy dobrych wiadomości – mimo wciąż trwającej epidemii koronawirusa, nic nie zapowiada się, aby na rynku nieruchomości można było odnotować znaczące spadki. Aczkolwiek jest też dobra wiadomość dla kupujących, ponieważ przewiduje się, że wzrost cen mieszkań będzie postępować w znacznie wolniejszym tempie, niż dotychczas.
Dlaczego eksperci nie biorą pod uwagę drastycznych zmian? M.in. dlatego, że drożeje sama budowa nieruchomości, nie tylko ze względu na wyższe ceny materiałów, ale także niską dostępność fachowców, pracowników budowlanych. Odbija się to przede wszystkim na deweloperach, dla których nieopłacalna byłaby sprzedaż nieruchomości za niższą niż dotychczas cenę.
Po raz kolejny jednak zaznaczymy, że sytuacja ciągle się zmienia, nie wiadomo również, jak pogłębiony zostanie przez koronawirusa kryzys gospodarczy. I choć na 2020 rok nie prognozuje się większych spadków cen mieszkań, tak w 2021 roku mogą one nastąpić. Ponadto warto zauważyć, że istnieje różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną, czyli tą, za którą mieszkanie lub dom są wystawiane, a tą, za które w praktyce są sprzedawane. I choć ceny ofertowe mogą spadać, to sprzedający są mniej skłonni do ich negocjowania i co za tym idzie, ostateczny koszt zakupu nieruchomości pozostaje na podobnym poziomie.
Na to, że mieszkanie nie dość, że nie tanieją, to jeszcze drożeją, wpływ ma wiele czynników, a jednym z nich jest popyt wyższy, niż podaż. Co to oznacza?
W praktyce nieruchomości jest zbyt mało, niż zapotrzebowania na nie (widać to m.in. po zintensyfikowanych działaniach deweloperów, którzy od jednej inwestycji przechodzą od razu do następnej, przy czym mieszkania często „znikają” jeszcze w przedsprzedaży).
Wielu młodych ludzi, z braku perspektyw, zmuszonych jest do mieszkania z rodzicami, nierzadko w przeludnionych nieruchomościach. Na chęć zakupu własnych czterech kątów, nawet kosztem spłacania kredytu przez kilkadziesiąt lat, wpływ ma także sytuacja na rynku mieszkań na wynajem. Miesięczny koszt wynajmu często przewyższa potencjalną ratę kredytu, jest nieopłacalny.
Wcześniej kilkukrotnie podkreślaliśmy, że drożeją nieruchomości z rynku wtórnego i teraz chcielibyśmy, choć częściowo rozwiązać tę zagadkę. Z czego to wynika? To proste – oferty mieszkań i domów z „drugiej ręki” coraz częściej dotyczą nowoczesnych, wyremontowanych lokali, do których można wprowadzić się od zaraz. W przypadku nieruchomości deweloperskich konieczne jest czasochłonne oraz kosztowne wykończenie, co sprawia, że ostateczny koszt jest podobny.
Mieszkania z rynku wtórnego zwykle bywają też atrakcyjne pod względem lokalizacji. Znajdują się w centrum miast lub w pobliskich, znacznie spokojniejszych dzielnicach. Mogą to być zarówno lokale w stosunkowo nowych, kilkuletnich budynkach, jak i klimatyczne mieszkania w odnowionych kamienicach.
Jednocześnie spada liczba atrakcyjnych działek umożliwiających przeprowadzenie inwestycji deweloperskiej, co widoczne jest zwłaszcza w dużych miastach. Panuje też tendencja do projektowania mocno zabudowanych osiedli, w przypadku których blok znajduje się tuż przy bloku. I choć jest to spowodowane zwiększonym popytem na nieruchomości, kupujący, mając wybór, wolą decydować się na lokal z rynku wtórnego, który znajduje się w korzystniejszej lokalizacji.
Można zauważyć, że Polacy coraz chętniej wybierają także większe nieruchomości, zwłaszcza mieszkania. Jeszcze kilka lat temu standardem było mieszkanie o powierzchni 40-55 mkw., dziś oczekiwania są większe, to co najmniej 60 mkw. Tylko… trudno je spełnić, ponieważ na rodzimym rynku takich nieruchomości nie jest wiele, zwłaszcza jeśli mowa jest o rynku pierwotnym. To samo tyczy się domów jednorodzinnych.
I jak już wcześniej sygnalizowaliśmy, kupujący zwracają bardzo dużą uwagę na standard mieszkań. Stąd na rynku wtórnym tak wiele ogłoszeń dotyczących lokali świeżo wyremontowanych, nierzadko z pełnym (nowym!) wyposażeniem.
Należy zauważyć, że na zainteresowanie kupnem nieruchomości wpływa także dostępność kredytów hipotecznych. A z tym może być nieco trudniej. Dlaczego? Wyjaśniamy.
Na początku roku na rynku mieszkaniowym można było zauważyć bardzo duże ożywienie, co było spowodowane m.in. tym, że realizowane były wnioski o kredyt hipoteczny złożone jeszcze w 2019 roku. Pod koniec marca, a także w kwietniu, liczba podjętych decyzji kredytowych znacznie zmalała, co ze względu na obowiązującą w tym czasie kwarantannę nikogo nie powinno dziwić.
Część oddziałów banków została czasowo zamkniętych, inne działały w ograniczonym zakresie. Banki jednocześnie intensywnie przygotowywały się do nowej rzeczywistości, wprowadzając coraz więcej ofert online. I choć w przypadku kredytu hipotecznego niemożliwe jest, aby proces w całości przeprowadzić przez internet, tak część formalności została uproszczona.
Jak to jest teraz? Dwojako. Obniżenie stóp procentowych przez NBP, co oznacza niższe koszty zobowiązania, powoduje zwiększone zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi (co, pamiętaj, przekłada się na większy popyt na rynku nieruchomości). Z drugiej strony o kredyt hipoteczny jest znacznie trudniej. Niepewna sytuacja ekonomiczna, ryzyko utraty pracy przez kredytobiorców powoduje, że banki jeszcze dokładniej przyglądają się swoim klientom. Ponadto uzyskanie kredytu z 10-procentowym wkładem własnym, nawet posiadając dodatkowe zabezpieczenie, jest mało realną opcją. Niektóre banki, jak ING, wymagają 30%, a nie 20% wkładu własnego.
Dlatego, choć chętnych na zakup czterech kątów nie brakuje, pozyskanie finansów w najbliższym czasie może być utrudnione.
Podsumowując, na razie nie są widoczne spadki cen mieszkań i domów w 2020 roku, ponadto eksperci nie przewidują, że może nastąpić to w III i IV kwartale, a dopiero w latach 2021-2022 (pod warunkiem, że kryzys gospodarczy będzie się coraz mocniej pogłębiać).
Lecz wbrew temu jest to dobry czas na zakup nieruchomości – choć lokale nie tanieją, to zahamowany został gwałtowny wzrost cen mieszkań, a niskie stopy procentowe sprzyjają zaciąganiu kredytów tym, którzy mają stabilną, pewną sytuację finansową. Jednak ze względu na to, że jest to inwestycja długoterminowa, trzeba jeszcze dokładniej, niż zwykle, zastanowić się, czy będziesz w stanie ją udźwignąć.
Data publikacji: 2020-09-03, ostatnia zmiana: 2022-05-23
