Budowa domu jednorodzinnego to ogromne wyzwanie – zarówno logistyczne (jak to zorganizować), jak i finansowe. Prawo budowlane nie jest w Polsce wyjątkiem i ciągle ktoś tam przy nim dłubie, ciągle ktoś wydaje decyzje, a ktoś inny je interpretuje. Zanim zatem przystąpisz do budowy przygotuj się na przygodę i wyprawę w nieznane.
Zanim podejmiesz jakąkolwiek decyzję o budowie domu jednorodzinnego, najpierw musisz mieć gdzie budować – czyli dysponować działką budowlaną. Jeżeli dopiero myślisz o zakupie – a trafiła się właśnie fantastyczna okazja… weź głęboki oddech i sprawdź w księgach wieczystych stan prawny działki: czy w ogóle jest to działka budowlana, czy aby nie jest obciążona hipoteką. Czy przez jej teren nie przebiegają sieci techniczne… Czy nie jest w strefie ochrony konserwatorskiej i czy jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego? Niektóre z tych odpowiedzi mogą brutalnie zweryfikować opłacalność zakupu działki – inne dać do myślenia lub wskazać dalsze kroki – jeżeli zdecydujesz się ją zakupić. Jeżeli dla działki nie określono Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, będziesz musiał wystąpić do urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Możesz – a nawet powinieneś to zrobić, zanim zakupisz działkę, żeby potem nie okazało się, że nie możesz na niej wybudować wymarzonego domu. Jeżeli zaś działkę obejmuje plan zagospodarowania, warto się z nim zapoznać. Dowiesz się z niego nie tylko, jaki rodzaj zabudowy jest dopuszczalny na danym terenie, ale także być może, jakie są plany gminy dla sąsiednich działek. Przy okazji zachwycania się działką rozejrzyj się po okolicy: sprawdź, czy zbyt blisko nie ma fermy kur, oczyszczalni ścieków, sortowni śmieci czy też zakładów przemysłowych. Oceń dojazd, uzbrojenie terenu (jak daleko masz do sieci energetycznej, wodociągowej, gazowej itd.) i jak daleko masz do najbliższego sklepu, przychodni, poczty czy szkół – i jak te odległości pasują do Twojego obecnego – ale też przyszłego – stylu życia.
Gdy podejmiesz decyzję o tym, gdzie chcesz się budować, nadchodzi pora na projekt. Tu istnieją dwie szkoły – pierwsza, zazwyczaj nieco tańsza, to wybór projektu gotowego z katalogu. Pamiętaj, że taki projekt też wymaga dokonania adaptacji (płatnej) przez architekta celem dostosowania go do warunków na Twojej działce uwzględniającym ukształtowanie terenu, rodzaj gruntu. Droższa metoda to zamówienie projektu indywidualnego. Jest zazwyczaj droższa, ale za to w granicach rozsądku i wymogów lokalnego prawa masz szansę stworzyć faktycznie dom zgodny z Twoimi potrzebami. Przy całkowitych kosztach inwestycji kilkuset i więcej tysięcy złotych te kilka, kilkanaście tysięcy różnicy między projektem katalogowym a indywidualnym jest znaczące? Na to pytanie sam musisz sobie odpowiedzieć.
Niezwykle ważną decyzją jest wybór metody – czy dom wybuduje Ci firma budowlana, czy też będziesz go budował „metodą gospodarczą” – samemu kupując materiały, zatrudniając murarzy, tynkarzy a często też samemu wykonując część prac. Łatwo odgadnąć, która metoda jest tańsza. Ale też, jeżeli wynajęty przez Ciebie fachowiec coś sknoci – trudniej będzie dochodzić swoich praw i żądać usunięcia usterek. Firma budowlane to droższy wybór – choć dzięki doświadczeniu może podpowiedzieć, gdzie można przyciąć koszty, a gdzie jest to nierozsądne. Czasem lepiej kupić droższe materiały budowlane od sprawdzonych producentów niż później szukać ekip oferujących usługi remontowo-budowlane, by usuwać pęknięcia w ścianach czy naprawiać przeciekający dach. A skoro już mowa o dachu pamiętaj, że ten jest jedną z najdroższych części inwestycji – może odpowiadać nawet za 40 proc. kosztów wybudowania domu, jeżeli jego bryła jest skomplikowana. Warto go też tak zaprojektować, żeby łatwo było można na nim zainstalować panele elektrowoltaiczne.
Według aktualnie obowiązującego stanu prawnego dom jednorodzinny możesz wybudować na podstawie zgłoszenia lub tradycyjnie wystąpić o pozwolenie na budowę. Jeżeli współpracujesz z architektem – zapytaj go, która wersja w konkretnej gminie jest wygodniejsza. Bowiem choć zgłoszenie wydaje się być procedurą uproszczoną, nie zawsze jest dopuszczalne, a do tego pozwolenie na budowę daje Ci jako inwestorowi nieco większe możliwości.
Artykuł powstał we współpracy z Flize-gres.pl
Data publikacji: 2020-06-01, ostatnia zmiana: 2020-05-28
