Każdy wie, że inwestowanie w nieruchomości się opłaca. Mniej czy więcej, ale da się na tym rynku zarobić. Dlaczego zatem nie wszyscy tu inwestują? Często barierą jest brak kapitału lub zdolności kredytowej. Miałem ten sam problem, dlatego moja przygoda z inwestowaniem zaczęła się od nieruchomości trochę z innej strony. Nie był to klasyczny wynajem, bo postawiłem na podnajem nieruchomości. I dziś nie żałuję, bo robiąc mądrze podnajem i to praktycznie bez kapitału można żyć na dobrym poziomie. Podnajem mieszkania różni się od wynajmu tym, że przy wynajmie są dwie strony umowy najmu, a przy podnajmie trzy.
Od lat wiedziałem, że będę zajmował się nieruchomościami. Nie wiedziałem tylko jak i kiedy. Ale byłem przekonany, że pewnego dnia będę miał nieruchomości. Kiedy w ręce wpadła mi książka Roberta Kiyosakiego „Bogaty ojciec, biedny ojciec” - miałem wtedy chyba 19 lat – upewniłem się, że warto mieć nieruchomości aby lepiej żyć. No bo przecież inwestycja w kruszce, akcje czy start upy też czasem jest dobrą decyzją, ale nieruchomości to coś, co ktoś kiedyś nazwał pierwszą potrzebą. Kiedy nadejdą gorsze czasy to ludzie zrezygnują z auta, złota czy akcji, ale z mieszkania czy domu trudno będzie zrezygnować, bo gdzieś trzeba mieszkać. Dlatego uznałem, że to nieruchomości będą u mnie numer jeden.
Początki często bywają trudne. Tak też było u mnie. Brak kapitału, a do tego brak zdolności kredytowej nie ułatwiał startu. Szukałem jednak opcji i znalazłem. Okazało się, że finanse są, a kapitału na rynku jest sporo. Mnóstwo środków mają osoby – często pracujące na etacie – które chętnie podzielą się nimi z kimś kto ma pomysł jak je dobrze pomnożyć. W podnajmie inwestorzy nie muszą czekać wiele miesięcy na zwrot. Tak też zacząłem. Finanse pozyskałem od znajomych, którzy byli moim pierwszym źródłem finansowania.
Kiedy już wiedziałem skąd będzie finansowanie trzeba było zdecydować, w którą stronę mam podążać. Nie chciałem robić flipów, bo na rynku było wtedy bardzo wielu fliperów. Ponadto nie lubię remontów, a praktycznie każdy flip to remont i ekipa budowlana. Poza tym potrzebna była kasa i to nie mała, bo i na zakup i na remont. Postanowiłem poszukać czegoś, gdzie kapitał na start jest mniejszy. I znalazłem. Podnajem był dla mnie opcją szytą na miarę. I nie jest to biznes bez wkładu, ale można go zacząć dosłownie od kilku tysięcy złotych i to pożyczonych od kogoś.
Wizja zarabiania na cudzych nieruchomościach tak jakby były one moje, bez wkładu i bez kredytów była tak kusząca, że jak tylko poznałem ten sposób w ogóle się nie zastanawiałem. Na początek musiałem zdecydować kto będzie moim klientem. Są przecież mieszkania, w których są pokoje dla studentów (stancje), pokoje dla pracowników, ale też apartamenty np. dla turystów lub pokoje na krótki termin albo nawet na godziny. Inny najemca to inne potrzeby oraz inne potencjalne zyski czy kwestia sezonowości (rok akademicki). W związku z innym typem lokatora różni się nawet samo przygotowanie mieszkania do wynajęcia oraz jego umeblowanie czy standard.
Policzyłem wszystko dokładnie i postawiłem na kwatery pracownicze. Decyzja nie była przypadkowa. W moim mieście nie ma uczelni (pokój dla studenta nie miał racji bytu) a turystów też jak na lekarstwo, za to strefa ekonomiczna jest bardzo duża. Podnajem mieszkania, nawet od sąsiada, to był mój pomysł na biznes.
Pamiętam doskonale pierwsze telefony do właścicieli, od których chciałem wynająć lokal dla pracowników. Po pięćdziesięciu dwóch telefonach chciałem zrezygnować. Nikt się nie godził. Byłem przekonany, że to nie wyjdzie. Gdybym wtedy się poddał... dziś nie miałbym ponad dwudziestu nieruchomości na podnajem w tym mieszkań, domów i lokali.
Wtedy nie wiedziałem, że telefon służy tylko do umówienia spotkania, a nie opowiadania całego biznes planu. Uczyłem się na własnych błędach. I sporo za to zapłaciłem. Dziś w swojej platformie internetowej Akademia Podnajmu uczę inne osoby jakich błędów nie popełniać. Dzięki temu zaoszczędzą mnóstwo czasu i pieniędzy. Dostaną wiedzę od praktyka jak zaplanować cały wynajem oraz jak traktować najemcę. Otrzymają tam także umowy najmu, które stosuję na co dzień i dowiedzą się z nich za co jesteśmy odpowiedzialni, a za co odpowiada najemca.
Dlaczego zdecydowałem się na tę formę? Czysta matematyka. Obliczyłem opłacalność podnajmu i nie miałem wątpliwości, że jest tu potencjał. Jakiś przykład? Proszę bardzo.
Dwupokojowe mieszkanie wynajęte za 1200 zł plus media. Pokój numer jeden: 3 łóżka pojedyncze, pokój numer dwa to samo. Razem sześć osób. Stawki na rynku są różne, ale średnio jest to około 500 zł od osoby. Trzy tysiące przychodu. Odejmując koszty: podatki i media zostaje co najmniej 1300 zł. Na czysto.
Jak kupisz kawalerkę na kredyt za 150 tys zł, to wynajmiesz ją średnio za 1300 zł plus media. Odejmij od tego podatek, ratę kredytu i zostaje kilkaset złotych. Liczby mówią wszystko. Podnajem daje możliwości i nie wymaga kredytu.
Inny przykład? Podnajem domu za 3500 zł. 200 metrów. 5 dużych pokoi. W każdym komfortowo mogą zamieszkać 4 osoby. Razem 20 osób. Przy tej samej stawce to już 10 tys zł przychodu. Oczywiście są większe koszty. Przy tylu osobach sporo wody, ścieki, prąd, ogrzewanie (w zimie bardzo podnosi koszty), do tego śmieci i więcej roboty by to wszystko przypilnować. Ale mimo wszystko się opłaca. Jeśli koszty mediów to nawet 3 tys zł to miesięcznie jesteśmy w stanie z domu zarobić 4-5 tysięcy złotych jeśli znajdziemy dobry kontrakt. Jak wszędzie trzeba się nabiegać i postarać żeby były efekty. Nie ma tutaj drogi na skróty. I nie ma magicznego przycisku, który sprawi że będziesz bogaty.
Czasami słyszę zarzut, że to niemożliwe, aby właściciel zgadzał się bym mógł zarabiać na jego nieruchomości. Jeśli należysz do takich osób to pozwól, że wyjaśnię Ci jak dokładnie działa ten specyficzny wynajem. Część właścicieli nieruchomości mieszka za granicą. Wolą oddać swoje „M” w ręce kogoś kto zajmie się mieszkaniem w zamian za stały, gwarantowany czynsz miesięczny przez długi czas. Płacisz nawet wtedy, gdy nie masz najemców. Finalnie każda strona wygrywa. Co prawda to Ty zawsze reagujesz na usterki, jeśli trzeba to remontujesz mieszkanie, wyposażasz je, ale to co zostanie ponad czynsz ustalony z właścicielem jest Twoim zyskiem.
Czasami ktoś otrzyma mieszkanie w spadku i nie wie co z nim zrobić. Oddanie go komuś pod opiekę jest proste i bezproblemowe. Właściciel oddając swój lokal w podnajem unika pustostanów, a to czasem spory problem, bo dwa lub trzy miesiące co roku pustego mieszkania (np. przy studentach) to kilka tysięcy strat. A nikt nie lubi tracić pieniędzy. Gwarantując właścicielom opiekę, długą umowę na wiele miesięcy czy lat, pewność czynszu i fakt, że nie muszą się mieszkaniem zajmować sprawia, że godzą się oddać Ci ją w zamian za zysk, który z niej wygenerujesz. W zamian od momentu podpisania umowy, ze zgodą na podnajem, najemca będzie na Twoje głowie, a nie na głowie właściciela.
Bardzo istotne jest to, żeby pamiętać o dobrej obsłudze klienta i jakości oferowanych noclegów, bo najemca dzisiaj jest coraz bardziej świadomy a i konkurencja robi swoje.
Przede wszystkim się nie napalać. Tylko jak każdy biznes przeanalizować i policzyć dla konkretnego miejsca i warunków, w których będzie prowadzony. Warto zrobić badanie rynku i „na sucho” wystawić ogłoszenia z noclegami dla firm i sprawdzić czy będzie na nie odzew potencjalnych najemców. Następnie wziąć się do pracy i jeśli masz jakieś inne zajęcie to potraktować to jako drugą nogę biznesową. Da się to połączyć, bo przy małej skali czyli jednej lub dwóch nieruchomościach podnajem nie zajmuje aż tak dużo czasu.
Kiedy skala rośnie, to wiadomo, że obowiązków jest więcej, ale zyski też rosną. Trzeba pamiętać, że zyski przyjdą z czasem, bo przygotowanie mieszkania na wynajem też kosztuje (wyposażenie takie jak łóżka, pościel, szafy, czasem wyposażenie kuchni), do tego kaucja za mieszkanie no i czynsz za pierwszy miesiąc. Przy mieszkaniu warto sobie zabezpieczyć 5 tysięcy złotych. Przy domu lub innym dużym lokalu może to być ponad 10 tys zł, ale w tym przypadku inwestycja bardzo szybko się zwraca. To co również istotne to fakt, że żeby podnajmować musisz prowadzić działalność gospodarczą. Jeśli jej nie prowadzisz to w biznesplanie warto uwzględnić ZUS by dobrze oszacować wszystkie koszty podnajmu.
Zyski można odkładać, albo inwestować w przygotowanie kolejnego lokalu. Kwestia wyboru jaką skalę chcemy mieć. Przy pewnej ilości miejsc trzeba już zatrudnić kogoś do pomocy, a to generuje kolejne stałe miesięczne koszty. Warto zatem zadać sobie pytanie jaki zysk nas interesuje i podjąć decyzję czy będzie to Twój dodatkowy dochód do 5 tys zł i wtedy jesteś w stanie zorganizować to samemu czy jednak chcesz zarabiać dużo więcej, ale wtedy przygotuj się na to, że trzeba będzie zatrudnić inne osoby.
Obojętnie czy chcesz traktować ten biznes jako opcję dodatkowego zarobku do wypłaty, którą masz co miesiąc ze swojej pracy, czy planujesz być dużym graczem na tym rynku wiedz jedno, podnajem to według mnie jedna z najlepszych opcji inwestycji w nieruchomości. Główny plus to szybka możliwość wejścia w rynek, bo kwoty wejścia są niskie.
Podnajem można też szybko skalować i podpisywać kolejne umowy najmu. Kolejny plus to fakt, że masz w swoim portfelu nieruchomości, które nie są skredytowane. Stały kontakt z właścicielami lokalu sprawia, że będziesz pierwszy, który dowie się o chęci sprzedaży tych nieruchomości. A to daje kolejne możliwości...
Wszystkie osoby, które interesują się podnajmem lub chcą poszerzyć swoją wiedzę zapraszam na mój kanał na Youtube – Agent Specjalny, oraz do mojej platformy Akademia Podnajmu, którą można traktować jako poradnik między innymi o tym jak wygląda umowa podnajmu lokalu, gdzie szukać najemców, jak obsługiwać najemców by zostali długo i aby generować z lokalu jak największy zysk.
Autor: Grzegorz Kusz
Inwestor w nieruchomości, Agent Specjalny
Od kilkunastu lat związany z nieruchomościami - sprzedaje, zarządza, wynajmuje, podnajmuje. W 2019 roku uruchomił swój kanał na YouTube, aby dzielić się swoją wiedzą z zakresu inwestowania w nieruchomości.
Data publikacji: 2019-10-15, ostatnia zmiana: 2021-04-08
